Gedwongen verkopen door aflossingsvrije hypotheken

Vooral vijftigplussers in problemen Naar schatting zullen er tussen 2025 en 2035 ruim 1 miljoen aflossingsvrije hypotheken aflopen, dit meldt Consultancy. Nadat de hypotheek is afgelopen kan dit voor problemen zorgen bij de consument. Het is namelijk mogelijk dat de maandelijkse woonlasten verdubbelen, wat kan leiden tot gedwongen woningverkoop.

In Nederland is zo’n 55 procent van alle hypotheken (deels) aflossingsvrij en die leningen hebben tezamen een waarde zo’n €360 miljard. Volgens DNB zullen naar verwachting in de periode tussen 2025 en 2035 ruim 1 miljoen aflossingsvrije hypotheken aflopen. Dit betekent dat veel mensen hun hypotheek moeten herfinancieren.

Het is waarschijnlijk dat de herfinancieringsvoorwaarden minder gunstig zullen uitpakken waardoor mogelijk financiële problemen ontstaan. Met name de vijftigplussers dreigen economisch gezien in zwaar weer terecht te komen.

Recht op hypotheekrenteaftrek verdwijnt

Gedwongen woningverkoop en andere gevaren liggen ten grondslag aan drie problemen die kunnen ontstaan als niet tijdig wordt nagedacht over de 1,1 miljoen aflopende aflossingsvrije hypotheken. Ten eerste speelt de hypotheekrenteaftrek daarbij een grote rol.

De fiscale constructie levert woningbezitters een aanmerkelijk financieel voordeel op. Het recht om deze aftrekpost te gebruiken, is echter beperkt tot dertig jaar. Indien de aftrekpost zou verdwijnen, kunnen de maandlasten van een consument zomaar verdubbelen. Bovendien werden er in Nederland in het verleden vaak aflossingsvrije hypotheken tot een waarde van wel 120 procent van de vraagprijs verstrekt. De lener kon dat betalen omdat hij niet verplicht was tot aflossing. Als hij dat over een tijd echter wel is en ook geen recht meer heeft op renteaftrek, dan verandert zijn financiële situatie rigoureus.

Hypotheekrente

Het tweede probleem ligt volgens Gert Vasse, Director bij Yellowtail, in het verlengde van het eerste probleem. De laatste tijd is de hypotheekrente historisch laag, waar de banken niet zo vrolijk om zijn. Zou op dat moment een nieuwe hypotheek moeten worden afgesloten, dan is dat relatief gunstig, maar die stand biedt geen enkele garantie voor de periode tussen 2025 en 2035 (wanneer de meeste aflossingsvrije hypotheken aflopen). Zo was in 2008 de gemiddelde rente voor een nieuwe hypotheek zo’n 5,5 procent, stond de teller in 1991 zelfs rond de 9,0 procent, terwijl deze nu rond de 1,0 procent schommelt (bij 1 jaar vast). Op een Nederlands huis dat wordt bekostigd met een gemiddelde hypotheeksom van €268.000 betaalde u volgens de rentestand van 1991 het eerste jaar €24.120 aan rente terwijl dit volgens de rentestand van begin 2018 slechts €2.680 zou zijn. Dat scheelt nogal een slok op een borrel.

Gedwongen verkoop

Joppe Curvers, Business Consultant bij Yellowtail, wijst op een derde probleem. Niet iedereen die een aflossingsvrijehypotheek heeft afgesloten, is op de hoogte van de exacte voorwaarden. Veel mensen realiseren zich daarom niet wat de consequenties van een aflossingsvrije hypotheek zijn. Tijdens de looptijd van een lening geldt geen verplichting tot aflossing, maar nadat de looptijd is verstreken moet het geleende bedrag wel worden terugbetaald aan de hypotheekverstrekker, want anders moet de woning (onderpand) gedwongen worden verkocht.

Bovendien wordt bij het afsluiten van een hypotheek veelal het salaris als richtlijn genomen en wordt de eventuele overwaarde van een woning buiten beschouwing gelaten. Een pensioengerechtigde heeft vaak (ten opzichte van zijn werkzame leven) een lager inkomen, waardoor hij bij een hypotheekverlengingsaanvraag mogelijk niet voldoet aan de inkomenseisen zoals voorheen wel het geval was. Ook dat kan leiden tot gedwongen woningverkoop.

Kamervragen

Inmiddels heeft kamerlid Henk Nijboer (PvdA) naar aanleiding van onderzoek van ouderenbond Anbo en Eenvandaag op 2 maart kamervragen gesteld. Uit de Kamervragen van Nijboer is op te maken dat hij vindt dat de verantwoordelijkheid van banken veel verder gaat dan enkel het oproepen tot aflossen. Volgens Nijboer rust er een plicht op banken om na afloop van de aflossingsvrije periode met mensen een oplossing te zoeken, met als streven dat zij zoveel mogelijk in hun eigen huis kunnen blijven wonen.

Uit het onderzoek is tenslotte gebleken dat - hoewel ruim 90 procent van de respondenten aangaf overwaarde op het huis te hebben - dat voor de banken niet van belang blijkt te zijn. Zij kijken bij het oversluiten van de hypotheek naar het inkomen, wat bij gepensioneerden over het algemeen is gedaald ten opzichte van de periode toen de hypotheek werd aangegaan. Om van de overwaarde te kunnen profiteren of om betaalbare maandlasten te houden zal in uiterste gevallen het huis verkocht moeten worden.

Nijboer vraagt zich tevens af hoe het kan dat overwaarde van huizen door ouderen in Nederland slecht kan worden benut, terwijl daar volgens hem in veel andere landen goede ervaringen mee zijn. Het Kamerlid stelt voor het toe te staan dat ouderen met een beperkt pensioen een deel van de overwaarde van hun huis kunnen opnemen.